Apartamenty na sprzedaż w Warszawie, Krakowie, Łodzi i we Wrocławiu – raport WGN

Powyżej 20 tysięcy złotych/mkw. za najbardziej luksusowe, kilkanaście tysięcy za lokalizację w centrum, około 8-10 tys. za podwyższony standard – takie są ceny apartamentów i mieszkań o podwyższonym standardzie w największych miastach Polski jesienią 2017. Mimo wysokich stawek rynek apartamentowy kusi inwestorów. Tego typu nieruchomości dobrze nadają do ulokowania kapitału, mają też spory potencjał jeśli chodzi o rynek najmu i branżę noclegową.

Od ponad dwóch lat polski rynek nieruchomości jest na „dopalaczu”. Mieszkania biją kolejne rekordy sprzedaży, a deweloperzy biją rekordy jeśli chodzi o podaż. Na taki stan rzeczy przełożyło się kilka czynników – najważniejszy to rekordowo niskie stopy procentowe, które pozytywnie wpływają na zdolność kredytową klientów i oznaczają niskie oprocentowanie. Kolejnym czynnikiem są stabilne ceny mieszkań. Wreszcie do zakupów inwestycyjnych skłania rozpędzony rynek najmu ze stopami zwrotu rzędu 5 – 6 proc.

Nieruchomości są obecnie postrzegane jako bezpieczne formy lokowania kapitału, dające prawdopodobieństwo wzrostu wartości w długiej perspektywie oraz możliwość uzyskiwania dochodu pasywnego. Dobra koniunktura przekłada się także na segment premium. Świetnie zlokalizowane apartamenty na sprzedaż w dużych miastach, cieszą się sporym powodzeniem u inwestorów. Dobrze zlokalizowane, luksusowe nieruchomości są w znacznie większym stopniu odporne na wahania koniunktury. Jednocześnie mają bardzo duży potencjał inwestycyjny.

Do najdroższych wielkomiejskich lokalizacji należą ścisłe centra miast – zabytkowe starówki, główne dzielnice. Na rynku wtórnym wysokie wyceny spotykamy często w przypadku świetnie zlokalizowanych apartamentów na sprzedaż w budynkach historycznych/zabytkowych – np. przedwojennych kamienicach – pod warunkiem, że ich stan jest dobry.
Na rynku pierwotnym firmy starają się „wejść” z realizacjami do ścisłego centrum. Na ich celowniku są jednak również atrakcyjne rejony blisko terenów rekreacyjnych, w dzielnicach willowych, w sąsiedztwie rzek, parków. Takie nieruchomości mają z jednej strony pozostać w mieście, w dobrze skomunikowanych rejonach, z drugiej dawać szansę na odpoczynek od gwaru, huku i ruchu ulicznego.

Charakterystyka oferty apartamentowej z największych miast Polski

Warszawa – pozostaje absolutnym liderem pod względem wielkości rynku nieruchomości i cen – także w segmencie premium. To tu spotykamy wiele nowych, prestiżowych realizacji – by wspomnieć choćby o takich ikonach luksusu jak Złota 44 czy Cosmopolitan. Ceny za apartamenty pod klucz w „żaglu Libeskinda” zaczynają się od około 28 tys. zł/mkw. Do najdroższych dzielnic należy Śródmieście, także Mokotów, Żoliborz, Wilanów i Wola. Ponad milion złotych to cena za 130 – metrowy apartament na Ochocie, w budynku z 1997 roku. Za apartament na Mokotowie, o powierzchni 90 mkw., w nowym budownictwie (2007 r.) trzeba zapłacić 900 tys. zł, czyli po 10 tys. zł/mkw.

Wrocław – Metropolia nad Odrą to miasto, które w ciągu ostatnich 10 lat wykonało prawdziwy skok rozwojowy. Dziś jest to jeden z najprężniejszych rynków pracy, ale też jedna z najciekawszych destynacji turystycznych. Spory potencjał miasta, rozwinięta oferta rozrywkowa – wszystko to przyciąga do Wrocławia tysiące ludzi. Nic dziwnego, że i tu szybko rozwija się segment premium, by wspomnieć o takich prestiżowych realizacjach, jak choćby kompleks Ovo Wrocław (ceny powyżej 20 tys. zł/mkw.), czy też wieżowiec Sky Tower.

Na rynku wtórnym najdroższe pozostaje ścisłe centrum miasta. Za mieszkania w pięknych kamienicach Rynku bądź w sąsiedztwie płaci się po kilkanaście tysięcy złotych za metr kw. Za 58 – metrową nieruchomość w zabytkowej kamienicy oferent oczekuje 850 tysięcy złotych, co daje stawkę 14,6 tys. zł/mkw. Na mapie bardziej prestiżowych lokalizacji wrocławskich są również dzielnice o willowym charakterze – np. Oporów, Zacisze, Zalesie, Krzyki – Partynice. Przykładowa oferta: za 80 – metrowy apartament na osiedlu willowym na Krzykach (rejon ulicy Turniejowej), w budynku z 2010 r. trzeba zapłacić aż ponad 1,6 mln zł, co daje cenę ponad 20 tysięcy zł/mkw.

Kraków – jedna z pereł turystycznych Polski jest zarazem jednym z topowych rynków nieruchomości z dobrze rozwiniętym segmentem premium. Nie brak tu bardzo prestiżowych nieruchomości apartamentowych z astronomicznymi cenami – by choćby wspomnieć o Angel Wawel. Do najdroższych rejonów miasta należy oczywiście starówka, Kazimierz, Krowodrza, Salwator, Wola Justowska.

Ceny za apartamenty w kamienicach na Kazimierzu mogą sięgać nawet powyżej 20 tysięcy złotych/mkw. 20 – metrową kawalerkę w nowym budynku apartamentowym w sąsiedztwie Rynku wyceniona aż na 360 tys. zł, co daje niecałe 18 tys. zł/mkw. Za 71 – metrowy apartament w kamienicy na Starym Mieście, jeden z oferentów oczekuje 835 tysięcy złotych, czyli po 12 tys. zł/mkw. 128 – metrowy apartament na Salwatorze, wyceniono natomiast na 1,4 mln zł.

Łódź – to jedno z największych miast w Polsce, jednak wyraźnie odstaje od podobnych wielkością rynków jeśli chodzi o ceny nieruchomości i rozwój segmentu premium. Mieszkania w Łodzi są przeciętnie aż o 50 proc. tańsze niż w Warszawie, o około 40 proc. – w porównaniu do Krakowa czy Wrocławia. Wg NBP – dane za II kw. 2017 – ceny mieszkań na sprzedaż na łódzkim rynku wtórnym wynoszą zaledwie nieco ponad 3500 zł/mkw. Na rynku pierwotnym jest to natomiast niecałe 5000 zł/mkw.
Znacznie tańszy jest również łódzki segment premium. Z danych ofertowych WGN wynika, że przeciętnie za podwyższony standard w dobrej lokalizacji płaci się tu około 7 tys. zł/mkw. Za 40 metrowe mieszkanie o wysokim standardzie, zlokalizowane w ścisłym centrum Łodzi, trzeba zapłacić około 290 tys. zł, co daje cenę wynoszącą 7000 zł/mkw. Inna, oferta to apartament na sprzedaż w kamienicy z 2010, również w ścisłym centrum. Mieszkanie wyceniono w stawce po 6000 zł/mkw.

Justyna Klementowska
Dział Analiz WGN