Apartamenty w Warszawie, Wrocławiu, Łodzi, Krakowie, Katowicach, Szczecinie – przegląd cen i lokalizacji

Rynek apartamentów w Polsce dzieli się na dwa “światy” – kilka wiodących metropolii z Warszawą na czele, gdzie powstają najbardziej prestiżowe i najbardziej luksusowe obiekty, oraz całą resztę miast regionalnych. W tych ostatnich ceny są znacznie niższe, choć również i tu przybywa apartamentowców i mieszkań o podwyższonym standardzie.

Polski segment nieruchomości luksusowych jest młody. Wg twórców raportu na ten temat z 2015 roku (KPMG i REAS) jego początki sięgają połowy lat 90’. Dynamiczny rozwój to okres 2006 – 2008, a więc czas górki cenowej. Wtedy szerzej do Polski napłynął zagraniczny kapitał. Wtedy zaczęły też być realizowane inwestycje naprawdę luksusowe, takie jak Sky Tower, Cosmopolitan czy Złota 44. Czas ten to jednak również okres, gdy mieszkania bardzo mocno drożały. Na rynku pojawiło się wiele inwestycji przewartościowanych, które z prawdziwymi apartamentami miały wspólną jedynie nazwę.

Obecnie od 2009 roku rynek nieruchomości mieszkaniowych systematycznie się rozwija. Ostatnie lata były czasem świetnej koniunktury.

Twórcy wspomnianego raportu KPMG i REAS szacują wartość segmentu nieruchomości najbardziej luksusowych w Polsce na około pół miliarda złotych. Roczna sprzedaż apartamentów, których ceny przekraczają 17 tys zł/mkw wynosi około 160 – 180 sztuk. Mimo że to bardzo niewiele, rynek szybko się rozwija i w najbliższych latach liczba sprzedawanych rocznie mieszkań może sięgać nawet 250.
Autorzy raportu proponują następującą typologię nieruchomości luksusowych: mieszkania o podwyższonym standardzie, “zwykłe” apartamenty i apartamenty luksusowe. Te ostatnie odnoszą się do najdroższych, pod każdym względem unikatowych projektów – takich jak wspomniana Złota 44, Sea Towers w Gdyni, Sky Tower, czy Angel Wawel w Krakowie.

Najdroższy rynek luksus w Polsce to oczywiście Warszawa. Z raportu REAS i KPMG wynika, że około 2/3 mieszkań w Polsce, które kosztują przynajmniej 14 – 16 tys zł, przypada właśnie na Warszawę.
Do preferowanych lokalizacji poza Śródmieściem należą także Górny Mokotów, Stary Żoliborz, Saska Kępa i Wilanów. Oprócz Złotej 44, wśród prestiżowych nieruchomości są m.in. Cosmopolitan, Rezydencję Foksal, Tamkę 29, Piano House, Multico Residence czy Apartamenty przy Łazienkach Królewskich. Ceny oscylują przeciętnie w przedziale 20 – 40 tys zł za metr kwadratowy. Na rynku wtórnym najwyższe wyceny osiągają mieszkania w zabytkowych kamienicach na Śródmieściu – nawet blisko 20 tys zł.

Kraków i Wrocław to dwa miasta, które ex aequo zajmują drugie miejsce wśród lokalizacji nieruchomości luksusowych. Ceny topowych nieruchomości w obu tych miastach sięgają nawet powyżej 20 tys zł/mkw We Wrocławiu warto wymienić Sky Tower, oraz opływowy kompleks z corianu czyli OVO Wrocław. W Krakowie prestiżowym przykładem inwestycji apartamentowej jest Angel Wawel. W obu tych miastach na rynku wtórnym najwyższe wyceny uzyskują apartamenty na starówkach, w zabytkowych kamienicach, z cenami przekraczającymi 10 tys zł/ mkw

Mniejsze rynki regionalne

W tym zestawieniu postanowiliśmy pokrótce scharakteryzować kilka mniejszych rynków regionalnych, które co prawda skalą i cenami nie mogą w żadnej mierze równać się do wyżej wymienionych miast, ale jednocześnie cechują się sporą dynamiką nowych inwestycji i potencjałem.

1) KATOWICE – śląska stolica to zarazem największe miasto drogiego po Warszawie rynku mieszkaniowego w Polsce, czyli konurbacji górnośląskiej, której liczbę mieszkańców szacuje się na 1,5 mln osób. Wśród inwestycji deweloperskich o podwyższonym standardzie i apartamentowych warto wskazać na Ligota Park firmy ATAL oraz projekt Dębowe Tarasy. Na rynku wtórnym ceny najdroższych apartamentów mogą wynosić nawet od 8 do 10 tys zł/ mkw Przykład: 63 metrowe mieszkanie na osiedlu Cztery Wieże zostało wycenione na blisko 8500 zł/mkw

2) ŁÓDŹ – jest jednym z największych miast w Polsce, ale pod względem rozwoju rynku mieszkaniowego daleko jej do czołówki. Jak na wielkość ośrodka, ceny mieszkań są tu zadziwiająco niskie. Wg danych NBP za IV kw. 2016 nowe mieszkania w Łodzi kosztują aktualnie około 4800 zł/mkw., natomiast średnie ceny na rynku wtórnym wynoszą zaledwie 3400 zł za metr. Nie spotykamy tu żadnej inwestycji, która klasyfikowałaby się do apartamentów luksusowych – na poziomie takich prestiżowych projektów jak warszawski Cosmopolitan czy krakowski Angel Wawel. Na rynku wtórnym najwyższe wyceny uzyskują apartamenty w kamienicach na Śródmieściu. Za 120 – metrową nieruchomość zlokalizowaną w kamienicy z 1920r. blisko dworca Łódź Fabryczna trzeba będzie zapłacić ponad 700 tysięcy złotych. Jeśli chodzi o rynek pierwotny – przegląd ofert wskazuje, że projekty o podwyższonym standardzie i apartamentowe uzyskują tu ceny maksymalne na poziomie około 6500 – 7000 zł/ mkw

3) SZCZECIN – to szybko rozwijający się rynek nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych (segment magazynowy, biurowy). Miasto korzysta na dogodnej lokalizacji – w sąsiedztwie Niemiec i Skandynawii. Wg danych NBP nowe mieszkania w Szczecinie kosztują obecnie 4800 zł/mkw., mieszkania używane są o około 1000 zł na metrze kwadratowym tańsze. Do najdroższych lokalizacji mieszkaniowych w tym mieście należą na pewno Stare Miasto, Pogodno i Jasne Błonia. Ceny apartamentów sięgają 8 – 10 tysięcy złotych/ mkw Na rynku pierwotnym wśród realizacji apartamentowych i o podwyższonym standardzie warto wskazać m.in. na inwestycję Mariacka, w świetnej lokalizacji na Starym Mieście. Ceny za 75 – metrowe apartamenty przekraczają tam pół

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN