Remonty nieruchomości zabytkowych – sprawdzamy koszty

Zabytkowe ale podupadłe, zrujnowane nieruchomości, po renowacjach mogą być prestiżowymi obiektami z najwyższej półki. Dawne pałace, dworki, kamienice idealnie nadają się pod luksusowe hotele, zajazdy, apartamenty. Potencjał tkwiący w starych murach jest doceniany przez inwestorów. Z roku na rok przybywa udanych renowacji obiektów, które rozpoczynają nowe życie w nowej funkcji. Po dziesięcioleciach zastoju okresu PRL, dla polskich zabytków nastał lepszy czas.

Można powiedzieć, że okres w którym znacznie wzrosło zainteresowanie inwestorów zabytkami to nie więcej niż 10 – 12 lat. Ma to duży związek z wejściem Polski do Unii Europejskiej. Nagle w województwach i gminach pojawiły się dodatkowe pieniądze na rewitalizacje. Ruszyły też samorządowe programy rewitalizacyjne. Co jednak ważniejsze – wielki potencjał murów zabytkowych odkryli prywatni inwestorzy, firmy deweloperskie. Te – po części z przymusu, wynikającego z poszukiwania dobrych lokalizacji pod inwestycje, na poważnie zainteresowały się rewitalizacjami, renowacjami nieruchomości zabytkowych. Po 50 – leciu PRL, gdy wiele wartościowych obiektów po prostu niszczało, było wykorzystywanych niezgodnie ze swoim statusem i potencjałem (np. jako budynki gospodarcze), w naszym kraju ciągle są setki jeśli nie tysiące zdekapitalizowanych starszych nieruchomości. Oczywiście nie wszystkie są zabytkami najwyższej klasy, ale wiele z nich to obiekty po prostu ciekawe. Ich rewitalizacje pomagają zachować ducha czasów minionych – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Dodaje, że obecnie możemy mówić już o wyraźnym trendzie rewitalizacji/renowacji. – Polski rynek nieruchomości dojrzewa, przechodzi bardzo szybki proces wzrostu. Coś, co na Zachodzie zajmowało dziesięciolecia, u nas zajmuje obecnie kilka lat. Fala zainteresowania inwestorów zabytkami, to efekt nie tylko poszukiwania atrakcyjnych lokalizacji, ale też odkrycia bardzo dużego potencjału marketingowego takich nieruchomości. Np. badania preferencji klientów w segmencie hotelowym, pokazują, że goście takich obiektów, lubią hotele w zabytkowych, historycznych murach. Stąd dawne, podupadające dworki coraz częściej są odnawiane z myślą o tym rynku. A że branża noclegowa, turystyczna w Polsce również jest na fali wznoszącej, to takich projektów przybywa. Nasz kraj stał się nie tylko rozpoznawalną ale i popularną destynacją turystyczną dla gości z zagranicy, co więcej – po latach zastoju obudziła się turystyka wewnątrzkrajowa, swoje robi też zapotrzebowanie na usługi hotelarskie ze strony firm, klientów korporacyjnych, biznesowych itp. Wszystko to skłania do realizacji projektów w nieruchomościach starszych – dodaje Leszek Michniak.

Jakie nieruchomości są w orbicie zainteresowania inwestorów? Wiele zależy od lokalnego rynku i dostępnych typów obiektów. Można jednak powiedzieć, że w dużych miastach firmy najczęściej biorą na tapetę zabytkowe i atrakcyjnie zlokalizowane kamienice oraz obiekty poprzemysłowe. W pozostałych ośrodkach natomiast renowacje zazwyczaj dotyczą dawnych dworków, pałaców, zamków.

– Architektura poprzemysłowa pozornie nie kojarzy się zabytkowością, tymczasem często są to nieruchomości o bardzo dużych walorach zabytkowych i ciekawej aranżacji. Dawne XIX – wieczne browary, fabryki, młyny – wszystko to dziś ma dużą wartość inwestycyjną. Przykłady takich projektów jak choćby Art Norblin, Centrum Praskie Koneser, czy Browary Wrocławskie to potwierdzają – komentuje Leszek Michniak. Dodaje, że w dawnych fabrykach dziś dobrze „czują się” nowoczesne obiekty handlowe, biura, apartamenty i lofty.

Widzimy bardzo duże zainteresowanie takimi nieruchomościami. Drugi typ zabudowy historyczno – zabytkowej w największych miastach to kamienice. Tu również można mówić o swoistej modzie na takie budynki. Przedwojenne kamienice mogą być budynkami wielorodzinnymi z mieszkaniami o wysokim standardzie, obiektami hotelowymi, biurami. Nieruchomości tego typu po odrestaurowaniu mają szansę stać się obiektami o charakterze prestiżowym, zwłaszcza jeśli wyróżnia je bardzo dobra lokalizacja. Odrestaurowane kamienice nadają się pod apartamenty, hotele, luksusowe biura. Trend inwestycyjny wspomagany jest preferencjami zakupowymi. Klienci rynku mieszkaniowego doceniają specyficzny „klimat” kamienic – duże okna, grube mury, zdobione elewacje, wysokie sufity itp. – dodaje prezes Grupy WGN.

Dodaje, że wzięciem cieszą się także mieszkania w kamienicach. Na rynku wtórnym klienci poszukują nieruchomości w tym budownictwie, często dobrze zlokalizowanych, bezpośrednio w obrębie starówek albo w sąsiedztwie. Zdarza się, że mieszkania w zapuszczonych kamienicach są przecenione i sprzedawane poniżej swojej wartości. Z kolei firmy deweloperskie polują na bardzo dobre lokalizacje, stąd zainteresowanie kamienicami w obrębie starówek lub po sąsiedzku.

Ile musi wydać inwestor, który chce kupić całą kamienicę. Ceny w największych miastach Polski za dobrze zlokalizowane nieruchomości powierzchni przynajmniej 500 – 600 mkw. zaczynają się od kilku milionów złotych, a mogą sięgać nawet kilkudziesięciu milionów. Przykładowa wycena bardzo dobrze zlokalizowanej , zabytkowej kamienicy do remontu to nieruchomość z Wyspy Słodowej we Wrocławiu, wystawiona przez miasto na sprzedaż za ponad 6 mln.
Wyremontowane, przystosowane do nowych funkcji kamienice, mogą być wielokrotnie droższe. Przykład z WGN to zabytkowa kamienica „Pod Murzynkiem” na starówce w Gdańsku, w której działa hotel oferent oczekuje aż 14 mln zł, co daje cenę metra kwadratowego wynoszącą ponad 27 tys. zł. W Warszawie za prestiżowe kamienice na Śródmieściu trzeba zapłacić nawet kilkadziesiąt milionów złotych.

We Wrocławiu wyremontowany, zabytkowy budynek o powierzchni 2000 mkw., zlokalizowany na Starym Mieście kosztuje natomiast ponad 15 mln, z ceną za metr wynoszącą ponad 7000 zł. Inna nieruchomość w tej samej lokalizacji ma stawkę około 10 tys. zł/mkw

Zabytkowe rezydencje

Co zrozumiałe, zabytkowe rezydencje, wille, pałace spotykamy raczej poza dużymi ośrodkami miejskimi. Po latach dewastacji tych obiektów, które przetrwały zawieruchy dziejowe, w szczególności wojnę, dziś nastał dla nich zdecydowanie lepszy czas. Każdego roku przybywa udanych rewitalizacji. Przykładów nieruchomości działających w nowych funkcjach jest wiele – by wspomnieć zamek rycerski Krąg na Pomorzu. Obecnie działa tam hotel. Na Opolszczyźnie wśród ciekawych rewitalizacji są m.in. pałac w Sulisławiu z zespołem folwarcznym, pałacyk w Grudyni Wielkiej czy np. neogotycki pałac w Większycach. Na Dolnym Śląsku bez wątpienia perełkami są pałace w Wojanowie oraz Łomnicy. Podobnych nieruchomości można wymienić wiele.

Jak już wspomnieliśmy: jednym z motorów tego typu projektów jest świetna koniunktura w branży turystycznej. Hotele butikowe, zajazdy itp. są odpowiedzią na ten trend. Z drugiej strony rośnie świadomość indywidualnych inwestorów, którzy realizują rewitalizacje pod własny small – business, albo nawet dla własnych celów mieszkaniowych. Można wskazać np. na renowacje dawnych dworków szlacheckich. Typowa architektura polskiej arystokracji ma szansę w ten sposób ożyć na nowo. Kiedyś takich dworków były tysiące. Dziś jest ich niewiele, ale dzięki takim działaniom ta architektura ciągle istnieje. Inny trend to np. odnawianie tradycyjnych wiejskich chat drewnianych, z myślą np. o agroturystyce. Tego typu projekty spotykamy m.in. w północnej Polsce.

Co ciekawe – by stać się posiadaczem pałacu nie trzeba wcale wydać fortuny – oczywiście, pod warunkiem, że kupujemy obiekt zupełnie zdekapitalizowany, do całkowitej renowacji. Choć brzmi to mało wiarygodnie, to kilkusetletni pałac w takim stanie technicznym można kupić już w cenie przeciętnego mieszkania w Warszawie czy Wrocławiu. A więc za kwotę rzędu kilkuset tysięcy złotych.

– Są to bardzo niewielkie pieniądze, jak za duży obiekt rezydencjalny, jednak należy pamiętać, że po zakupie prawdziwe wydatki inwestora dopiero się zaczynają. Decydując się na taką nieruchomość trzeba mieć pomysł, no i kapitał, bowiem koszty renowacji zazwyczaj wielokrotnie przekroczą koszty zakupu – tłumaczy Leszek Michniak.

Wśród ofert z WGN nie brak nieruchomości, które potwierdzają powyższe tezy – choćby pałac w Żaganiu. Za nieruchomość z 1836 r. o powierzchni 1000 mkw. do kapitalnego remontu jeden z oferentów oczekuje 360 tys. zł. Inny, podobny przykład to zabytkowy dworek z 1860 roku z miejscowości Kromolice, pod Krotoszynem w Wielkopolsce, który został wyceniony na 350 tys. zł za 1600 mkw.

Co do kosztów renowacji – jak już powiedzieliśmy: zazwyczaj są przynajmniej kilka razy wyższe od ceny zakupu zabytkowego pałacu, posiadłości, zamku do generalnego remontu. Co więcej – na koszty wpływa też zakres ochrony nieruchomości zabytkowej. Jeśli znajduje się ona w rejestrze zabytków, decydujący głos co do remontu będzie miał konserwator zabytków.

Ochrona konserwatorska a proces inwestycyjny

– Każdy, kto podejmuje się inwestycji w nieruchomość zabytkową z myślą o jej odrestaurowaniu i dostosowaniu do nowych funkcji, w pierwszym rzędzie powinien sprawdzić jej status jako zabytku oraz formę ochrony i jej zakres. Inaczej można popełnić duży błąd, który przełoży się na fiasko inwestycji – tłumaczy Leszek Michniak, prezes Grupy WGN. – Pamiętajmy, że zabytkowe, historyczne mury dawnego pałacu, dworku, posiadłości, zamku, kamienicy, XIX – wiecznej fabryki itp. są dla inwestora zazwyczaj wielką niewiadomą. Bardzo często nieznane są w pełni losy budynku, zakres przeprowadzanych wcześniej prac, przebudów, stan niektórych elementów. Do tego dochodzą braki w dokumentacji. Wszystko to sprawia, że w „trzewiach” tego typu nieruchomości możemy napotkać na wiele niespodzianek. Jest to o tyle istotne, że kluczowe dla takich inwestycji pozostaje realistyczne oszacowanie kosztów. Nie zrobimy tego również bez wiedzy, czy i w jakim zakresie nasz obiekt znajduje się w rejestrze zabytków, a jeśli w nim jest – bez stanowiska konserwatora w tej sprawie – dodaje Leszek Michniak.

Są dwa podstawowe zakresy ochrony zabytków Polsce. Nieruchomość może być wpisana do rejestru zabytków, lub widnieć w gminnej ewidencji zabytków. W drugim przypadku ochrona jest znacznie mniejsza. O jej formie mówi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli natomiast chodzi o rejestr zabytków – jest to formuła najbardziej daleko idąca, i najsilniej krępująca wolność inwestora, w zakresie możliwości przeprowadzania zmian, choć wiele też zależy od tego, które elementy nieruchomości są w rejestrze Może być w nim cały budynek, ale też tylko część obiektu, która jest chroniona. Budynek może też znajdować się na większym obszarze, który w całości podlega ochronie konserwatorskiej (np. rynek w Krakowie czy Wrocławiu).

Status i zakres ochrony nieruchomości możemy sprawdzić w rejestrze Krajowego Ośrodka Badań i Dokumentacji Zabytków lub w księdze wieczystej.
Jeśli nieruchomość znajduje się w rejestrze zabytków zakres prac związanych z przebudową będzie zależeć od konserwatora. Musimy uzyskać jego zgodę. Żeby to zrobić, trzeba najpierw złożyć wniosek, w którym inwestor określi zakres i sposób prowadzenia prac, przedstawi opis, harmonogram, a także wskaże osobę, która będzie kierować robotami. Do wniosku musimy dostarczyć odpowiednie dokumenty – przede wszystkim potwierdzające prawo do nieruchomości, a więc odpis z księgi wieczystej.

Jeśli konserwator nie udzieli nam zgody na remont/przebudowę lub udzieli jej w nieodpowiadającym nam zakresie, możliwy jest tryb odwoławczy. Warto tu zaznaczyć, że nawet jeśli obiekt znajduje się tylko w gminnej ewidencji zabytków, może być potrzebna konserwatorska zgoda (gdy zawnioskuje o to np. starosta). Inna sprawa to konieczność uzyskania również pozwolenia na budowę, mimo zgody konserwatorskiej.

Na co możemy uzyskać zgodę, co będzie problemem? Z całą pewnością najciężej uzyskać zgodę na wyburzenie nieruchomości zabytkowej lub jej części. W tym przypadku musi to zaakceptować Ministerstwo Kultury.

Problematyczne może być też dobudowywanie nowych nieruchomości do obiektów zabytkowych, zwłaszcza , jeśli znajdują się one na większym obszarze objętym ochroną – a tak jest np. na miejskich starówkach. W tej sytuacji konserwator ma kontrolę nad całością rejonu pod ochroną, także nad współczesnymi budynkami, które są na tym terenie.

Jeśli chodzi o samo odnowienie nieruchomości – oczywiście ciężko jednoznacznie wskazać, co może być zaakceptowane, a co nie. Zazwyczaj jednak konserwatorzy są w większym stopniu skłonni zaakceptować zmiany wewnątrz budynków, o ile zabytkowa elewacja zostanie zachowana. Pod ochroną we wnętrzach mogą być np. polichromie, zabytkowe łuki, posadzki, oryginalny układ pomieszczeń itp.

Co jednak istotne – wymogi konserwatorskie zazwyczaj przekładają się na koszty inwestycyjne – chociażby z tego powodu, że pojawiają się oczekiwania użycia odpowiednich dla epoki budynku materiałów (np. cegła klinkierowa, odpowiednia dachówka itp.). Wymagania mogą też dotyczyć np. stolarki okiennej i drzwiowej, także detali architektonicznych na elewacjach oraz wewnątrz – m.in. okucia, klamki, balkony czy schody.

– Wszystko to będzie podnosiło koszty renowacji, jednak z drugiej strony nie są to pieniądze wyrzucone w błoto. Pamiętajmy o tym, że tego typu nieruchomości zabytkowe, po gruntownych renowacjach znacznie zyskują na wartości. Tak więc inwestycja, o ile nie ugrzęźnie w serii nieprzewidzianych kosztów i innych niespodzianek, powinna się opłacać. Poza tym zabytkowe mury przyciągają klientów np. hoteli, a więc obiekt ma szansę przynosić godziwe zyski – komentuje Leszek Michniak.

Dotacje na renowacje zabytków

Choć inwestycja w zabytek to przedsięwzięcie dla odważnych i majętnych inwestorów, to łyżką miodu w beczce dziegciu, jest fakt, że możemy liczyć na dotacje – czasem obejmujące nawet 100 proc. kosztów renowacji. Z jakich źródeł pochodzą pieniądze?

W grę wchodzą fundusze na zabytki z kas gmin, środków unijnych oraz dotacje Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego.

1) Miejskie budżety – większość dużych miast w Polsce prowadzi swoje programy renowacji kamienic. Stąd mogą pochodzić środki na dotacje, choć zazwyczaj dotyczy to tych nieruchomości, w których gmina ma udziały, poza tym reszta właścicieli (członków wspólnoty) musi partycypować w kosztach.

2) Fundusze unijne – to źródło, które rozdysponowują samorządy w ramach regionalnych programów operacyjnych. W ramach programu Infrastruktura i Środowisko można starać się o dofinansowanie remontów zabytków dziedzictwa kulturowego o znaczeniu ponadregionalnym. Wysokość dotacji jest różna w zależności od zakresu prac i obiektu, którego one dotyczą. Zazwyczaj chodzi jednak o 50 proc. kosztów, choć są możliwe także dotacje w wysokości 100 proc. Warto tu jednak podkreślić bardzo ważną sprawę z inwestycyjnego punktu widzenia. Nawet, jeśli uzyskaliśmy dotację unijną, musimy mieć zapewnione finansowanie projektu. Wypłata środków z dotacji nastąpi bowiem dopiero po przeprowadzeniu renowacji i uzyskaniu odbioru ze strony konserwatorskiej.

3) Dotacje z Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego. Z kasy ministerialnej szansę na dotację mają zarówno podmioty prawne jak i osoby prywatne, które są właścicielami zabytków wpisanych do rejestru, bądź też mają prawo do zarządzania takim obiektem. Standardowa dotacja wynosi 50 proc. kosztów, ale w sytuacjach szczególnych (np. przy dużym zniszczeniu nieruchomości) możliwe jest nawet 100 proc. finansowanie. By uzyskać środki należy należy złożyć wniosek w terminie określonym w regulaminie. Najczęściej organizowane są dwa nabory wniosków. Pierwszy trwa do dnia 31 października, drugi natomiast do dnia 31 marca. Bardzo istotna sprawa – fundusze ministerialne są udzielane jeszcze przed rozpoczęciem prac (w przeciwieństwie do środków unijnych) co znacznie ułatwia sprawę w kwestii finansowania projektu.

Podsumowanie

– Po ponad półwieczu marazmu dla polskich nieruchomości zabytkowych w końcu nastały lepsze czasu, choć trzeba powiedzieć, że – mimo różnych programów rewitalizacyjnych – dzieje się tak głównie za sprawą prywatnych inwestorów, którzy doceniają budynki z historią i charakterem. Świetna koniunktura na rynku, postrzeganie nieruchomości jako atrakcyjnej lokaty kapitału, wreszcie przybywające każdego roku udane rewitalizacje, będą dodatkowo stymulować rozwój segmentu zabytkowego w Polsce – podsumowuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.
Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN